Lista de Tarefas / Rotina Condominial
ROTINAS DIÁRIAS
• SÍNDICO: Manter uma boa comunicação com o zelador // Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o
• JARDIM: Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças // A rega pode ser diária ou a cada 2 dias
• LIMPEZA: Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo // Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos // A limpeza pode ser diária ou com intervalo de dois dias
• SEGURANÇA: Verificar funcionamento das câmeras de vídeo e gravação
• CONTRA INCÊNDIO: Conferir se as escadas estão desobstruídas
• GERAL: Atenção a objetos deixados na garagem e na portaria (notificar moradores)
• ELEVADOR: Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador
• PISCINAS: Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias
• BOMBAS: Verificar os quadros de comando e as tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos
ROTINAS SEMANAIS
• SÍNDICO: Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)
• ZELADOR: Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a serem vistoriados
• PISCINAS: Controle do pH e outras ações
• CONTRA INCÊNDIO: Verificar integridade, lacre e carga dos extintores
• GRUPO GERADOR: Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado
• INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)
• PLAYGROUND: Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas, desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes
ROTINAS QUINZENAIS
• JARDIM: A manutenção ideal do jardim deve ser feita 1 vez no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças etc)
• GERADOR: Fazer testes de funcionamento por 30 minutos
• BOMBA D’ÁGUA: Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio
• INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas
ROTINAS MENSAIS
• SÍNDICO: Acompanhar os casos de inadimplentes // Acompanhar, Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições, etc // Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área (manutenção, consumo de água, encargos sociais, etc.). Comparar o planejado com o real no final do mês e projetar os meses seguintes // Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Para-raios (Normas Regulamentadoras de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho) // Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos // Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS, etc) // Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.
• CONSELHO: Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional
• ZELADOR: Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade (Alarme de incêndio, Bomba de recalque, Bomba d’água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força, Sistema de segurança, Para-raios) // Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores // Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente
• JARDIM: Adubar o jardim
• BOMBAS: Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável, esgoto, águas pluviais e de incêndio // Verificar o funcionamento das bombas submersas
• PISCINAS: Analisar a dosagem de cloro e outros produtos químicos de limpeza da água em períodos de maior uso
• ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA: A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia. Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.
• EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO: Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)
• PARA-RAIOS: Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo isolador para o funcionamento correto
• PORTÕES AUTOMÁTICOS: Lubrificação
• ELEVADORES: Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor
• GERADOR: Vistoria pela empresa de manutenção
ROTINAS BIMESTRAIS
• SÍNDICO: Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação
• ZELADOR: Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)
• EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO: Testar bomba de incêndio
• ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA: Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria
• BOMBAS PISCINAS: Manutenção/Visita periódica
ROTINAS TRIMESTRAIS
• INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais
• CONTRA INCÊNDIO: Porta Corta-Fogo – aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas // Mangueiras – esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e originar furos com o desgaste do tecido
ROTINAS SEMESTRAIS
• INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d’água, por exemplo) // Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete) // Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga // Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)
• CAIXAS D’ÁGUA: Limpeza (sempre com uma empresa especializada) // Checar se o cano do fundo está em bom estado // Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas condições
ROTINAS ANUAIS
• SÍNDICO: Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS // Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) // Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais // Despesas de 13º salário dos funcionários // Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo // Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte (pagas à prefeitura) // Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d’água e piscina; administradora // Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembleia Ordinária // Dedetização e desratização // Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso misto // Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual // Verificar a necessidade de formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um funcionário designado
• DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO: Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica – DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada
• INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e registros de pressão // Vistoria contra vazamentos por empresa especializada
• TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS: Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março)
• CONTRA INCÊNDIO: Extintores – recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático) // Mangueiras – teste hidrostático anual // Formação e treinamento de brigada de incêndio // AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três a cinco anos; de uso misto: dois anos
• INSTALAÇÕES DE GÁS: Recomenda-se um check-up realizado por profissional capacitado
• ELEVADORES: Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação // Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro
• PARA-RAIOS: É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa do sistema
• CAIXAS D’ÁGUA: É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água
ROTINAS OCASIONAIS
• CONSELHO: Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências
• PISCINA: Clarificação e decantação
• ELEVADORES: Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo do reparo
• INSTALAÇÕES ELÉTRICAS: Inspeção profissional e atestado de regularidade
• JARDIM: Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem seu tempo a ser respeitado // Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra